価格はどうやって決まる？

土地の価格も他のものと同じように、需要と供給のバランスによって価格が決まります。

パソコンや車などの量産品は、人気が高いと価格が上昇する圧力が高まりますが、同じ製品をいくつでも作れますので、必ずしも価格が上がるとは言えません。

一方、土地の価格はパソコンや車と違い、人気があるからといって複製できるものではありません。一つ一つの土地が唯一無二であり、人気に比例して土地の価格も高くなります。

また、土地は優れた資産であるため、土地そのものではなく持ち主の事情によっても価格を左右することがあります。

需要と供給に影響を与える個別の要素は以下のものです。

（１）地域性

土地の価格は、街のイメージや利便性、住環境など、「その地域の持つ地域性」によって異なります。交通の便や買い物の利便性がよく、環境に恵まれた地域は価格が高く、そうでない地域は価格が安くなります。これがよく言われている相場というものです。

例えば東急東横線の沿線は、全国的にみても人気のエリアと言われています。人気の高いエリアでは、売る側が強気な値段を設定しても、それでも欲しい人がいるために、ますます価格が高くなっていきます。

（２）その土地の持つ固有の特性

土地の価格は、生活の利便性、方位、形、道路条件、高低差、その地域の建築法規など、その土地が固有に持つ特性によっても大きく異なります。

一般的には、駅から近く、間口が広く、形が整い、広い道路に面し、道路との高低差がない土地は高くなります。

また、同じ面積の土地であれば、より広い建物が建てられる方、つまり建蔽率や容積率が高い土地の方が価格も高くなります。

（３）流通量

古くからの地域で人の出入りが少なく、売り出される土地の少ない地域では相場そのものが成り立ちづらいために、たまに土地が出ると高値で取引される傾向があります。

逆に流通量が多く、相場が成り立ちやすい地域では他の要素による適正な価格で取引されます。

（４）業者の動向

いい土地の情報は表に出る前にまず業者に回ります。個人の買主と違って、不動産業者やデベロッパーなどは決断が早い上に現金決済が原則ですので、売主から見れば多少値引いても魅力のある取引相手です。

業者がどの地域に魅力を感じるかは（１）とほぼ同様ですが、金利や土地政策によって特に建売業者が活動しやすくなる環境が整うと、元々人気のある地域の相場をさらに押し上げることになります。

（５）売主の事情

土地の価格は、その土地を持っている売主の事情によっても異なります。

特に急いで売却する事情のない売主は、少なくとも相場値で売却できるまで待とうとしますが、何らかの事情ですぐに手持ち現金が必要な売主の場合は、価格を安くしてでも早く売りたいという動機が働きます。